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房產(chǎn)促銷情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-5-11
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- 中研網(wǎng)訊：
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手法一：假稱項目銷售特別快
去年冬天以來，在近半年的看房歷程里，省城市民范青先生一直在搜索自己中意的三居戶型。五一前，范青曾向太原南中環(huán)附近的一家售樓部交納了300元的戶型小定(金)，第二天售樓處就回電稱有人看中了他所中意的戶型，他如果不馬上交2萬元的大定(金)，這個戶型就歸別人了。
"盡管媒體上總說省城房產(chǎn)市場交易量不佳，但走到任何一個樓盤，優(yōu)質(zhì)戶型總是所剩無幾，感覺不買就會錯過好機會。"范青稱，他覺得這有些不對勁，便從售樓處拿回了小定(金)。之后，他每隔一段時間還會去該項目的售樓部看看，發(fā)現(xiàn)自己看中的戶型雖已售出，但該戶型其它樓層的銷售卻一直處于不變狀態(tài)。售樓處是否真的賣出了那個中意的戶型，在他心里一直是個疑問。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，以"樓盤銷售特別好"為名，要求看房者留下小定(金)，是省城樓盤銷售挽留客戶的最通用手法之一。
本報提醒：
記者從太原市房地局了解到，從2006年6月開始，省城取得預(yù)售許可證的在售樓盤已全部實現(xiàn)網(wǎng)上簽售。工作人員介紹說，網(wǎng)上公布的樓盤銷售狀況是即時信息，真實可靠。而沒有取得預(yù)售許可證項目的銷售不經(jīng)過網(wǎng)上簽售，其公布的銷售信息真假難辨，建議消費者最好購買取得預(yù)售許可證的樓盤。
在太原市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上房產(chǎn)信息公告一欄里，網(wǎng)友可以看到取得預(yù)售許可證項目的項目信息、許可證信息、房產(chǎn)數(shù)據(jù)等信息。其中的房產(chǎn)數(shù)據(jù)里，可以看到具體戶型的可售、草簽、簽約、已售等銷售信息。而圖形信息里，網(wǎng)友能夠查到樓盤的地理位置圖及戶型平面圖。
手法二：虛高標(biāo)價再促銷讓利
今年4月初，�？捶康母呦壬拥侥硺潜P的電話，對方稱該盤部分戶型正推出特惠活動，兩室一廳的戶型，總價40萬元，比公司原定價要便宜4萬元。
得到消息的高先生很快來到售樓部，現(xiàn)場顯眼處立著近期推出十幾套特價戶型的宣傳板，沒有賣完的戶型圖標(biāo)上大大地寫著現(xiàn)銷售總價，旁邊寫著未打折的原總價。從這些圖標(biāo)上，高先生看到特惠戶型比原總價讓利在3-6萬元，看起來"確實很實惠"。
但是高先生卻發(fā)現(xiàn)，該戶型的原總價是多少，自己不得而知。他認(rèn)為這種信息不對稱的局面很有可能隱藏了開發(fā)商虛標(biāo)價格的內(nèi)幕："有意買房的消費者大多只關(guān)注所中意樓盤和中意戶型的價格變動，但具體到其它樓盤、戶型、樓層、朝向的房子，消費者僅能留意到起價和均價。消費者沒有渠道得知樓盤的原始價，又如何判斷新推出的價格是否真的實惠？"本報提醒："這就像百貨店里打折，商家把熱銷產(chǎn)品標(biāo)高價，然后再適時打折，消費者對比前后的價格，感覺特實惠，趨之若鶩。"業(yè)界人士王先生稱，這種虛高標(biāo)價的營銷手段也會出現(xiàn)在售樓處。有的樓盤推出特價、打折戶型是為了迅速清盤，這些清盤戶型的朝向、格局、樓層往往不是整個樓盤中最好的。
所以消費者購房不能過分看中售樓處的讓利、打折幅度，要注意所買戶型實際成交價與同區(qū)域其它樓盤的差價比是多少，一定要對優(yōu)惠戶型為什么便宜心中有數(shù)。
手法三：房價幾天一個樣
今年3月中旬，省城市民張女士在城南"新菖小區(qū)"樓盤，以"優(yōu)惠價格"購買了一套92平方米兩室一廳的房子，總價是46萬元。
在買房的第二天，張女士以新客戶口氣向售樓處詢問戶型價格，得到答復(fù)讓她大感意外，原來"新菖小區(qū)"從當(dāng)周開始搞團(tuán)購優(yōu)惠活動，與張女士戶型、樓層、單元一樣的鄰戶總價僅有42萬元，這相當(dāng)于張女士多支出了4萬元。問及該戶型降價的原因，售樓處的負(fù)責(zé)人一再否認(rèn)該樓盤是在降價，而表示是因為部分戶型清盤促銷及工作人員報價失誤所致。
本報提醒：
北京世紀(jì)朗潤房地產(chǎn)投資顧問有限公司的薛錚認(rèn)為："任何一個項目的期房一般是越賣越貴，因為開發(fā)商的投入越來越多，消費者承擔(dān)的風(fēng)險越來越少。"現(xiàn)在一些開發(fā)商在期房建設(shè)過程中降價，很可能是遇到資金流轉(zhuǎn)不暢的問題。由于此前樓市持續(xù)低迷，這樣的情況并非個例。
薛錚說，看中一個樓盤應(yīng)該關(guān)注一下這個樓盤的價格走勢，好項目的銷售價格和速度是平穩(wěn)上升。而價格忽升忽降、銷售忽快忽慢的樓盤，其內(nèi)部管理、公司運營可能存在問題，消費者要謹(jǐn)慎購買。
手法四：戶型圖上動手腳
去年年初，王先生在太原城南購買了一套90平方米的期房，他對新房充滿了期待。然而，前幾天他到工地上看已接近封頂?shù)臉潜P時，對自己所買的房子大失所望。
"當(dāng)時買樓時，開發(fā)商在彩色宣傳單上展示的戶型很大，但到實地去看，感覺自己買的90多平方米的房子實在像鴿子籠，拿出保留的戶型宣傳圖，才發(fā)現(xiàn)圖示家具的比例與戶型面積比例嚴(yán)重失調(diào)。"王先生稱，問題不僅如此，宣傳頁上未展示樓盤與小區(qū)之外的關(guān)系。到了戶型實地看，這個房子北面緊鄰鬧市區(qū)的一條馬路，入住后噪音大、粉塵多是必然的。
王先生稱，購買該樓盤時，項目剛開工，看不出樓盤與市政馬路的關(guān)系，更看不到真實的戶型布局。沙盤上所展示的北樓臨街馬路是雙向四車道，而實際上這條馬路僅有兩車道。沙盤所展示的小區(qū)綠地、公共場所、停車位的空間也很大，小區(qū)周圍還有密密的一排小樹。"但從建設(shè)中的實景來看，建成后的小區(qū)沒有沙盤那樣美。"王先生無奈地說。
本報提醒：
山西大唐雙喜置業(yè)公司的關(guān)云飛稱，通過沙盤、戶型圖來美化樓盤，來吸引消費者買房是中小開發(fā)商慣用的營銷手段。結(jié)果往往是消費者上當(dāng)，開發(fā)商毀譽。這個辦法很簡單，就是戶型圖上的面積與家具、沙盤上的樓宇與綠地的微縮比例不一樣。比如沙盤上的市政規(guī)劃道路、小區(qū)綠地、公共空間所用微縮比例大，樓宇微縮比例小，就會制造小區(qū)綠地多、周邊道路寬闊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的錯覺。
消費者避免被沙盤、戶型圖誤導(dǎo)的辦法就是買有預(yù)售許可證的房子，這種項目的形象建筑至少已完成三分之一，消費者可以通過到施工現(xiàn)場探訪來查看戶型的格局，戶型所在樓層、樓盤內(nèi)的位置，以及小區(qū)與外部環(huán)境的關(guān)系。
手法五：開盤就打特價牌
今年春天一直在看房的程先生始終不敢出手，他正在等待看中樓盤的二期開盤。"現(xiàn)在省城的所有項目開盤當(dāng)日都會推出各種各樣的特惠活動，而且有大量戶型面市。那時買一定很實惠。"程小東先生稱。
時至今日，借開盤之機利用促銷、推出優(yōu)質(zhì)戶型搶奪市場，已成為省城眾多開發(fā)商競相模仿的營銷手段。省城的消費者也緊盯著開發(fā)商的開盤日，認(rèn)為開盤當(dāng)日開發(fā)商推出的戶型最多、最全，價格最實惠。
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